Оценка недвижимости

Оценка недвижимости.

Русский рынок недвижимости равномерно стабилизируется, ширится и растет, аналитики молвят о его профессионализации, девелоперы - от возрастающих требованиях к возводимым объектам, инвесторы все почаще обращаются к услугам проф консультантов, а покупатели не падают в обморок от возрастающих цен. Раз в день на рынке делается множество операций, и при каждой из них, от контракта купли-реализации либо сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире до принятия решения о финансировании большого офисного центра, нужно произвести независимую профессиональную оценку имущества.

Странички истории

Исторически оценка недвижимости была тесновато связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности возникли конкретно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами. В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», согласно которому предусматривался частичный переход на налогообложение имущества людей России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В частности, характеристики доходности пахотных и сенокосных земель высчитывались на базе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.
Сразу с оценкой сельскохозяйственных земель, накапливался опыт и по оценке городской недвижимости. В 1870 было принято «Городовое положение», уполномочившее городские власти создавать оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от незапятнанного дохода от использования недвижимости, а при невозможности найти доход - исходя из его материальной стоимости. Доходность недвижимости, не считая иных условий, определялась на базе местоположения и особенностей типа недвижимости.
Несмотря на то, что оценка недвижимости скоро стала одним из нужных инструментов определения налогооблагаемой базы, законодательный базис для оценочной деятельности в России длительное время отсутствовал. Лишь 8 июня 1893 года русское правительство издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, сразу с которым были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а через год - 4 июня 1894 года - министр денег Витте подписал аннотацию по разъяснению закона. Но новый закон не сумел унифицировать стандарты оценки даже не в масштабах всего страны, а за столом губернских оценочных комиссий. Потому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, по которому нормы оценки устанавливались на уровне губерний, а на государственное финансирование оценочных работ раз в год выделялись средства в размере одного миллиона рублей.
Как отмечают историки, к концу XIX века русская методология оценки была так профессиональна, что такового уровня американским и европейским коллегам удалось достичь лишь в 60-70-е годы XX века. Но за годы русской власти традиции были утрачены, и в современной России неувязка оценки появилась лишь сразу с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и городских компаний, согласно которому оценка «капитала» проводилась в согласовании с представлениями о его доходности. Но это положение реализовано не было, и в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на базе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. А начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке главных фондов» компании смогли осуществлять переоценку средств на базе индексов конфигурации их стоимости, в итоге которой итог значительно различался от рыночной стоимости объекта.

Правовое поле
В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Русской федерации». Согласно ст. 3 этого закона, «под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной либо другой стоимости», а под рыночной стоимостью предполагается «более вероятная стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют уместно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-или чрезвычайные происшествия».
Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519, положения которого «являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки, а также при проведении оценки».
Согласно этому положению, при заключении контракта об оценке оценщик должен предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о эталонах оценки. Порядок лицензирования оценочной деятельности устанавливается Положением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности». Эти три документа и определяют в реальный момент порядок оценочной деятельности в России.

Виды стоимости
Кроме определения рыночной стоимости, у заказчика может появиться потребность в зависимости от конкретной ситуации найти другой тип стоимости объекта. Законодательно все эти виды стоимости тщательно представлены в постановлении №519. Согласно этому документу, не считая рыночной стоимости, допускается 9 видов остальных стоимостей.
Под стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком предполагается цена объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна либо просит доп издержек по сравнению с затратами, необходимыми для реализации свободно обращающихся на рынке продуктов.
Цена замещения объекта оценки значит сумму издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Примечательно, что эта сумма высчитывается в рыночных ценах, имеющихся на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Цена воспроизводства объекта оценки значит сумму издержек в рыночных ценах, имеющихся на дату проведения оценки, на создание объекта, схожего объекту оценки, с применением схожих материалов и технологий, а также с учетом износа объекта оценки.
Цена объекта оценки при существующем использовании - это цена объекта оценки, определяемая исходя из имеющихся условий и цели его использования.
Инвестиционная цена объекта оценки определяется исходя из его доходности для конкретного лица при данных инвестиционных целях.
Цена объекта оценки для целей налогообложения - это цена объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в согласовании с положениями нормативных правовых актов.
Ликвидационная цена объекта оценки рассчитывается исходя из стоимости объекта в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обыденного срока экспозиции подобных объектов.
Утилизационная цена объекта оценки - это цена объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом издержек на его утилизацию.
Особая цена объекта оценки - цена, для определения которой в договоре об оценке либо нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие выше указанных стоимостей.
В зависимости от конкретной ситуации возникает необходимость обратиться к одному из упомянутых выше типов стоимости. К примеру, при вынужденной продаже объекта рассчитывается ликвидационная цена, а при оценке объектов, подлежащих реконструкции, выбирается инвестиционная цена, рассчитываемая для конкретного инвестора. При этом рыночная и инвестиционная стоимости совпадают лишь в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются обычными для данного рынка.

Разница подходов
Кроме десяти видов стоимости, существует три основных подхода к оценке объекта недвижимости, каждый из которых применяется при анализе разных типов объектов: сравнительный, затратный и доходный.
Согласно постановлению №519, под сравнительным подходом понимается «совокупа способов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с подобными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». По мнению профессионалов, в базе этого подхода лежит предположение, что разумный клиент не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему другая собственность с подобными качествами. По определению этого подхода, аналогичный оцениваемому объект недвижимости должен быть похож на него по главным экономическим и техническим чертам, не считая того, его стоимость обязана быть известна из сделки, состоявшейся при похожих условиях. Потому разумно, что сравнительный подход более действенен в самых насыщенных секторах рынка, к примеру при оценке типового жилья. Но на нынешний день совсем много сделок по купле-продаже недвижимости находится в теневом секторе, потому узнать цена аналогичного объекта часто не так тривиально.
Затратный подход - это совокупа способов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении издержек, нужных для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что возможный клиент не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной полезности. По мнению профессионалов, таковой подход более удобен при оценке новый объектов, готовых для действенного использования, так как вычеты на износ имущества довольно трудно найти. Часто он применяется при оценке для целей страхования либо определения налогооблагаемой базы.
Доходный подход значит совокупа способов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход обычно основывается на том, что цена недвижимости, в которую инвестируются средства, обязана приравниваться текущей оценке свойства и количества дохода, которую она может принести, а почаще всего под этим предполагается доход от сдачи в аренду. Возможность учесть инвестиционный доход дозволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, потому традиционно применяется при оценке больших объектов коммерческой недвижимости, а в секторе жилья свойственен, быстрее, элитным апартаментам.
По мнению профессионалов, у каждого из этих подходов есть свои значительные минусы. Сравнительный подход просит открытости рынка, которой в России не так просто достичь из-за несовершенства налогового законодательства и очень огромного количества теневых ресурсов. При затратном подходе трудно оценить цена земельного участка, на котором проводится новое стройку, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и тяжело прогнозируемых темпов развития экономики. Потому традиционно оценщики употребляют все доступные подходы, и определяют рыночную цена объекта на базе комплексной оценки.

Проф организации
Как только возникли первые сделки, требующие независящей оценки, в России появилась организация оценщиков. В 1993 году 17 проф оценщиков из Москвы и Санкт-Петербурга приняли решение о разработке публичной организации - Русского общества оценщиков, которая в предстоящем конкретно участвовала в разработке закона «Об оценочной деятельности в Русской Федерации» и значимого числа русских стандартов независящей оценки. В реальный момент организация объединяет большая часть русских профессионалов в области оценки и является инициатором проведения ежегодного Конгресса оценщиков, а также выпускает такие издания, как каждомесячный бюллетень «Русский оценщик», научно-практический журнальчик «Вопросы оценки» и «Реестр оценщиков и оценочных компаний».
Следующим шагом развития саморегулируемых организаций стало создание в апреле 2004 г., при непосредственном участии РОО, Государственного совета по оценочной деятельности. Как говорит его председатель Иван Грачев, «можно сказать, что в рамках Совета мы уже достигли выдающихся результатов: смогли объединить противоборствующие стороны, стандартизировали кодекс оценщиков, в реальный момент разрабатываем новейшие стандарты оценки». Не считая того, по его словам, через Государственный совет проходят все поправки в Минэкономразвития, направленные на отмену лицензирования и разработку обязательных требований к оценщику.
На нынешний день саморегулируемые организации оценщиков есть фактически в каждом регионе. Необходимость их сотворения, как подчеркивают спецы, в большой степени вызвана информацией о грядущем внедрении налога на недвижимость, размер которого будет рассчитывать только на базе рыночной стоимости объекта, которая, по сведениям его разработчиков, может быть, будет бесспорной. И поэтому непрофессиональная оценка может дорого стоить налогоплательщику.

Комменты профессионалов:

Иван Грачев, председатель Государственного совета по оценочной деятельности в России:

На нынешний день в Росси есть классные проф оценщики, которых точно нет в Восточной Европе, а есть ли они в Западной Европе, сказать трудно. Но, несмотря на это, спецы не могут нормально работать, так как отсутствует информация о заключенных сделках. Если оценить размер инфы, которым владеет русский оценщик и его западный сотрудник, то различие получится в 100 раз. Это значит, что за исключением неких в особенности продвинутых вариантов, ошибка оценщика при определении стоимости объекта варьируется до 1000%, что в свою очередь значит, что нет никакого смысла вводить сейчас налог на недвижимость. Если ввести этот налог форсированно, то это приведет к тому, что владельцев принадлежности просто задушат налогами.
Все это приводит к тому, что официальная оценка стоимости недвижимости фактически ничего не отражает. Для обученных оценщиков недостаточно инфы. Потому по факту сейчас нужно делать действующую саморегулируемую компанию оценщиков, разрабатывать свои стандарты оценки, консолидировать работу с бухгалтерами и потихоньку понемногу собирать информацию о заключенных сделках. На самом деле оценщики знают настоящую цена, другое дело, что он не сумеет на практике применить свои познания и провести свои расчеты через документы. К огорчению, сейчас в России совсем развиты заказные оценки, биться с которыми административными мерами совсем тяжело, потому и нужна саморегулируемая организация оценщиков, которая скоро отсеет откровенную «заказуху».

Алексей Лоссан